很多朋友經常在租賃不動產時，有遇到很多狀況，不知道該如何做好？

在此簡單列出，租賃不動產時，經常會遇到的狀況與問題。

先說基本常見的問題

基本

• 個人承租／公司承租。
  • 個人承租比較單純，但可以節稅的空間較低。
  • 公司承租，節稅的空間較高。
  • 如需要公司承租，建議要一開始就講清楚，避免浪費時間。
• 公司設立登記／戶籍登記。
  • 關係到屋主必須要合法報稅。
  • 因此如有此需求，建議要一開始就講清楚，避免浪費時間。
• 自己接觸或透過房仲。
  • 一般房仲必須要有委託，才能刊登廣告，如果沒有屋主委託書，就招租，會被罰款。
• 房仲或中間者是否合法不動產經營業者。
  • 內政部可以查詢合法業者。
  • 如是中間者，更要特別注意。
• 出租當事人是屋主或有權利出租者。
  • 租前調查清楚，請在簽約時，求證當事人資格。
  • 一般仲介或公證都會做資格審核。
• 出租產權登記坪數／屋齡／結構。
  • 租前調查清楚，並列入合約書內。
• 有無車位／租金／管理費。
  • 租前講清楚，使用權還是有獨立產權，列入合約書內。
• 租金／租期／押金。
  • 租前講清楚，並列入合約書內。
  • 住宅很多都一年一年簽約，但建議可以簽長些，避免經常搬遷。
  • 商用部分，因經常涉及到裝修費用攤提，因此，很多要求５年以上租約，漲幅另外商議。
• 裝修期。
  • 租前講清楚，並列入合約書內。
• 實價登錄
  • 按現行規定，經過仲介者，必須實價登錄，屋主自行出租者不用。（奇怪的立法委員的功德）
• 附近租金行情。
  • 實價登錄可以調查，但住宅未實際報稅者多，因此參考案件會較少。
• 標的物附近各種情形，尤其是否有發生過重大事件。
  • 租前周圍調查一下，避免有發生重大事件。
• 現況設備
  • 租前講清楚，最好自己要照相存證。
  • 如能列入合約書中，更好。

稅金與可能的費用

• 房仲服務費用。
  • 事前了解清楚，一般是租一年，半個月租金，租兩年以上，一個月租金。
• 管理費用。
  • 事前了解清楚。
• 提前解約違約金。
  • 租前講清楚，避免未來的爭議。
• 租賃所得稅與二代健保費用。
  • 租前講清楚，避免未來的爭議。
• 公證費用。
  • 按照租賃價值採累進公證費用，全省皆同。
  • 目前有民間公證人，不再需要像過去在法院排隊公證。
• 頂讓金。
  • 一般住宅較少，店面需要注意。
• 其他費用。
  • 水電瓦斯等

租賃契約書

• 租賃契約書是否公證。
  • 一般是屋主要求。
  • 或者是承租超過五年以上的租賃。
  • 不然承租方不一定需要公證。
  • 但因為住宅屋主經常不報稅，所以住宅也很少提出。
• 租賃契約書內容。
  • 問題很多，只能仔細看清楚，是否有不合理的條件。

其他

• 政府個人住宅租金補助。
  • 牽涉到屋主可能發生出租行為曝光，有繳房屋租賃所得稅的可能性，因此最好先講清楚，政府每年會公告申請期間。
• 個人所得稅房屋租金扣除額。
  • 牽涉到屋主可能發生出租行為曝光，有繳房屋租賃所得稅的可能性，因此最好先講清楚。個人每年１２萬額度。
• 租賃標的物，大樓管理特殊限制，例如養寵物，招牌等等。
  • 詢問屋主、管理員或住戶規約。
• 招牌懸掛。
  • 詢問屋主、管理員或住戶規約。
• 大樓清潔／大樓公設使用。
  • 詢問屋主或管理員。
• 大樓整體管理評價。
  • 自行周圍調查或詢問當區住戶。
• 大樓結構安全/土壤液化區／斷層帶／海砂屋／輻射屋／山坡地順向坡
  • 大多數都可以在網路上查詢到，除了海砂屋與輻射屋，需要有鑑測過，才知道，但應該都可以問得出來。

挖！！真要說！問題還真多可以講耶！

經常遇到的問題是住宅的屋主，不報稅或低報，雖然是很常見，但如果被查稅，也是挺麻煩的。

不報稅，就不願意公證，不願意設戶籍或設立公司，也不願意承租方申報所得稅或補助。

現在查稅，真的越來越容易，只是政府只抓大咖，不願意主動查一般住宅而已。

其實租賃所得稅與二代健保是針對屋主課稅，但許多屋主長時間租金不申報，演變成稅金是承租方的負擔。

雖然怪怪的，但目前也沒有辦法。

以上沒有辦法，非常詳細的講解，僅能寫出一些注意事項的重點。

希望對您有幫助。

有需要幫忙，可以再問我。

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